Didam-arrest heeft terugwerkende kracht

‍In ons bericht van 3 december 2021 bespraken wij het Didam-arrest: de overheid moet bij verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden. Dit betekent nagaan of er meerdere gegadigden zijn en openbaarheid in acht nemen met betrekking tot de selectieprocedure en selectiecriteria. De eerste uitspraken na het Didam-arrest maken langzaam duidelijk wanneer de overheid gelijke kansen biedt en wat de gevolgen zijn als zij dit niet doet. We bespreken hieronder twee recente uitspraken. Hieruit volgt dat de invulling van het gelijkheidsbeginsel ook geldt voor koopovereenkomsten gesloten vóór het Didam-arrest en ook geldt in geval van een voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad in de koopovereenkomst.

Rechtbank Midden-Nederland: geen uitvoering van onderhandse verkoop kavel aan Shell

De rechtbank heeft op 18 maart 2022 in kort geding geoordeeld dat de gemeente geen uitvoering mag geven aan de uitvoering van een gesloten koopovereenkomst met Shell. Een gegadigde stelde dat hij geen eerlijke kans heeft gehad op het verwerven van de kavel, waarop hij een tankstation met autowasstraat wilde realiseren. Deze gegadigde heeft anderhalf jaar gesprekken gevoerd met de gemeente over dit plan. De gemeente heeft vervolgens de kavel onderhands aan Shell verkocht zonder aankondiging of selectieprocedure.

De gemeente stelt dat zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet bekend kon zijn met de regels uit het Didam-arrest, dat van latere datum is. De rechter oordeelt dat het niet gaat om nieuwe regels maar om invulling van het gelijkheidsbeginsel, waaraan de gemeente ook vóór het Didam-arrest gebonden was. Nu de gemeente wist dat er meerdere gegadigden waren, had zij gelijke kansen moeten bieden.

Voor het bieden van gelijke kansen gaat het er volgens de rechter niet om dat de plannen, die worden ingediend gelijkwaardig zijn, maar of er enige vorm van interesse is. Daarnaast heeft de gemeente nagelaten om het voornemen tot onderhandse verkoop bekend te maken waardoor zij onrechtmatig heeft gehandeld. De rechter oordeelt dat de kavel niet aan Shell geleverd mag worden en dat alsnog het juiste (selectie)traject moet worden gevolgd.

Rechtbank Gelderland: leveringsplicht bouwkavel

De gemeente wilde een kavel door middel van inschrijving en gunning verkopen, maar er meldden zich geen belangstellenden. Zij besluit de kavel vervolgens een parkeerbestemming te geven. Na bekendmaking van het voorgenomen besluit om de kavel te bestemmen voor parkeren, verzoekt een inwoner om alsnog een bod uit te mogen brengen op de kavel. De wethouder waarschuwt voor de juridische gevolgen van 1 op 1 gunning en de kavel wordt opnieuw via openbare inschrijving in de verkoop gedaan. De inwoner biedt niet mee omdat hij van mening was al in onderhandeling met de gemeente te zijn. De gemeente sluit een koopovereenkomst met de hoogste bieder (niet de inwoner) met daarin opgenomen als opschortende voorwaarde de goedkeuring van de gemeenteraad.

De eerste geïnteresseerde inwoner, nam kennis van dit besluit en verzocht de gemeente de kavel alsnog aan hem te verkopen. De gemeenteraad besloot daarop geen goedkeuring te geven aan de koopovereenkomst met de hoogste bieder (eiser) en de kavel alsnog aan de eerste geïnteresseerde te verkopen. Eiser was het hier niet mee eens en vorderde bij de rechtbank nakoming van de getekende koopovereenkomst.

De rechter oordeelt als volgt. De gemeenteraad heeft geen goedkeuring aan de koopovereenkomst tussen gemeente en eiser gegeven enkel en alleen om zo een koopovereenkomst tussen de eerste geïnteresseerde inwoner en gemeente mogelijk te maken. Gezien het aantal gegadigden voor de kavel stond dat de gemeenteraad niet vrij, omdat zij daarmee in strijd met het gelijkheidsbeginsel (Didam-arrest) heeft gehandeld. Het Didam-arrest geldt ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden een gemeente een overeenkomst tot verkoop van een kavel sluit. De redelijkheid en billijkheid brengt in dit geval met zich mee dat de voorwaarde van goedkeuring door de gemeenteraad is vervuld, waardoor er sprake is van een koopovereenkomst en de gemeente de kavel aan eiser moet leveren. De eerste geïnteresseerde inwoner krijgt de kavel niet.

Conclusie

Als de overheid in strijd handelt met invulling van het gelijkheidsbeginsel (niet nagaat of er meerdere gegadigden zijn, geen objectieve redelijke criteria hanteert en geen passende mate van openbaarheid met betrekking tot selectieprocedure en selectiecriteria hanteert), kan gevorderd worden dat een koopovereenkomst niet mag worden uitgevoerd en kan levering worden tegengehouden. Dit geldt ook voor koopovereenkomsten die zijn gesloten vóór het Didam-arrest (26-11-2021).

Anderzijds kan het Didam-arrest in combinatie met de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat het voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad van een reeds gesloten koopovereenkomst niet ingeroepen kan worden. De koopovereenkomst moet dan toch uitgevoerd worden, waardoor een leveringsplicht ontstaat.

Meer weten over eerlijke kansen bij de verkoop van onroerend goed? Neem dan contact op met Dennis Beekhuijzen via dennis.beekhuijzen@heronlegal.com of Manon van den Oord via manon.van.den.oord@heronlegal.com.